Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

AFM mag strenger zijn bij boetes vervroegde hypotheekaflossing

AFM mag strenger zijn bij boetes vervroegde hypotheekaflossing

Een lage rente is in veel opzichten leuk. Bijvoorbeeld voor aandelenbeleggers. De lage rente zorgt ervoor dat de aandelenkoersen een extra impuls hebben gekregen.

Ten eerste omdat bedrijven door de lage rente meer winst kunnen maken. En ten tweede omdat door de lage rente aandelen als enige alternatief voor nauwelijks renderende obligaties worden gezien.

Mede door de vraag van there is no alternative-beleggers werden de aandelenmarkten naar grote hoogten gestuwd.

Koerswinst op obligaties

Ook de obligaties profiteerden van de lage rente. Hoewel nieuwe obligatieposities weinig opleveren, is de koerswinst op de oudere obligaties een aardige goedmaker.

Maar belangrijker is de vraag wat voor jaren ze voor de boeg hebben. Aandelenkoersen staan op topniveaus en een belangrijke reden voor de koersstijgingen, de lage rente, kan bij een flinke rentestijging in zijn tegendeel omslaan.

Afgezien van het feit dat door een mogelijke economische teruggang en politieke onzekerheden de koersen ook al onder druk kunnen komen. Een obligatiebelegging is bij een flinke rentestijging al helemaal geen aantrekkelijke perspectief. Met name langlopende obligaties gaan bij een rentestijging een fors koersverlies tegemoet.

Hypotheek aflossen als alternatief

Onder deze omstandigheden zie je steeds meer het advies aan particulieren om, als beleggingsalternatief, de hypothecaire lening (deels) vervroegd af te lossen. Een deel van de hypotheek kan jaarlijks boetevrij worden afgelost.

Het rendement in de vorm van uitgespaarde rente is vaak aantrekkelijker dan dat wat op een obligatiebelegging of op een spaarrekening kan worden verkregen.

Ook als over het extra af te lossen bedrag een boete moet worden betaald, lijken steeds meer huiseigenaren over te gaan tot extra aflossing. Ik vraag mij af of dit wel zo verstandig is.

Is het wel slim?

Dat geldt ten eerste als de resterende looptijd van de hypothecaire lening, tot aan de eerstvolgende renteherziening, beperkt is. De extra aflossing lijkt dan vooral nuttig om enige rente uit te besparen.

Het uit te sparen rentebedrag is echter niet groot, omdat bij aflossing de te betalen boete een groot deel van het voordeel opslorpt. Juist bij een korte resterende looptijd van de hypothecaire lening gaan banken er vanuit dat de nieuwe rente op die korte resterende looptijd erg laag is, tot wel 0%.

Bij vervroegde aflossing moet de huiseigenaar het verschil tussen de werkelijke hypothecaire rente en de lage actuele rente geheel als boete betalen. Per saldo wordt er door de vervroegde aflossing nauwelijks een voordeel bereikt.

AFM doet onderzoek

Dat gebrek aan voordeel is er al helemaal als er sprake is van een lange resterende looptijd. De boete wordt namelijk berekend over de hele periode van de resterende looptijd.

Als bijvoorbeeld de hypotheekrente op de oude lening 2% hoger is dan de actuele hypotheekrente en de resterende looptijd gelijk is aan tien jaar, dan kan de boete zomaar oplopen tot 20% van de extra af te lossen hoofdsom.

Er is echter nog een extra risico, en daar besteedde AFM een aantal weken geleden aandacht aan. De toezichthouder onderzocht bij vijftien financiële instellingen hoe de boete bij vervroegde aflossing van de hypotheek wordt berekend.

Boeterentes te hoog

Uit het onderzoek bleek dat negen aanbieders in minstens één (van de onderzochte tien) dossiers een te hoge boeterente hebben berekend. Dat ging soms om een klein bedrag van enkele euro’s, oplopend tot wel duizenden euro aan te veel berekende boetes.

Het is uitstekend, en natuurlijk ook de taak, van de toezichthouder dit soort praktijken aan de kaak te stellen. Het beperkte voordeel dat vervroegde aflossers hebben, verdwijnt door de te hoge boetes als sneeuw voor de zon.

In zijn conclusies is AFM echter opvallend mild naar de diverse hypotheekverschaffers. De toezichthouder geeft een drietal reden voor de te hoge boeteberekening:

  1. Door individuele fouten is er soms sprake van onjuiste invoer van gegevens bij de berekening.
  2. Er worden soms onjuiste renteopslagen gehanteerd, door onjuiste inrichting van de systemen.
  3. Het financiële nadeel wordt soms onjuist benaderd, bijvoorbeeld door het naar boven afronden van een rentevaste periode. 

Bewust foute berekeningen

Het lijkt dat alleen het derde punt leidt tot bewuste benadeling van de particulier. Een bewust te lange resterende rentevaste periode, geeft per definitie een nadeel in de boeteberekening. Bij de eerste twee oorzaken van de verkeerde berekeningen, lijkt er geen sprake van bewuste fouten.

Echter, als ik mij op de cijfers van AFM baseer, is er wel degelijk sprake van bewust foute berekeningen. Immers, als er onjuiste invoerfouten zouden zijn gemaakt, of er een onjuiste inrichting van de systemen is, moet er (statistisch) in de helft van de gevallen een voordeel voor de huiseigenaar zijn.

Er kan op basis van willekeurige fouten immers geen sprake zijn van een systematisch nadeel. Het zou goed zijn als AFM duidelijkheid geeft. Als er alleen maar sprake is van nadeel is voor de particulier op basis van de fouten, kan het niet anders of er is sprake van een doelbewuste poging de consument een te hoge boete in rekening te brengen.

Positieve premie

Ondertussen doet de potentiële vervroegde aflosser er misschien goed aan de zijn vervroegde aflosactie nog even uit te stellen, zeker bij een lange resterende looptijd van de lening. Als de rente in de komende jaren gaat stijgen, zal de boete lager worden.

Sterker, als het gaat om een recent afgesloten hypothecaire lening, zal er zelfs sprake zijn van een positieve premie indien de hypothecaire rente lager is dan de actuele hypotheekrente.

Het aangaan van een hypothecaire lening, met eventueel aftrekbare rente en mogelijk lagere terugkoop bij een rentestijging: dat is pas een goede belegging! Ik ga er daarbij vanuit dat AFM goed in de gaten houdt dat tegen die tijd alle hypotheekaanbieders wel een goede aflossingsberekening maken…


Marcel Tak is zelfstandig beleggingsadviseur en oprichter/beheerder van het Bufferfund. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

Column door: Marcel Tak

Marcel Tak is dé special product-specialist van IEX en IEXProfs, maar schrijft ook graag over rente, obligatiemarkt en toezicht als hij zich daartoe geroepen voelt. "De financiële sector is in belangrijke mate bezig met het verplaatsen van lucht. De werkelijke toegevoegd waarde is beperkt. In mijn columns wil ik r...

Meer over Marcel Tak

Recente columns van Marcel Tak

  1. 03 mrt Beleggen na de coronacrash
  2. sep '18 ETF-recensie: De slankste ETF 9
  3. aug '18 AFM mag strenger zijn bij boetes vervroegde hypotheekaflossing 11

Gerelateerd

AFM

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
11 Posts
| Omlaag ↓
  1. eddygoed 14 augustus 2018 16:20
    Marcel, ik heb het rapport snel doorgelezen en er is 1 hypotheekverstrekker die van de 10 onderzochte dossiers in alle gevallen te hoog zat. De AFM zegt in hun conclusie dat ze overweegt om formele maatregelen te nemen. Je vraagt in je titel om een strengere AFM. Heel terecht, maar lijkt het niet echt op.
  2. knax63 16 augustus 2018 09:26
    Bij vervroegd aflossen moet toch in het contract staan volgens welke voorwaarden dat kan. Er is een kennis voordeel bij de banken en daar moeten de consument die daarin een leek is beschermd worden.
    Dit is een structureel voordeel tussen deze 2 contractanten. Gelukkig heb ik geen hypotheek met dus dat gezeik niet.
  3. mrC2 16 augustus 2018 13:31
    Boetevrij oversluiten kan ook door het kopen van een ander huis. Een collega van mij van vroeger kon daardoor veel meer lenen terwijl de maandelijkse lasten lager waren.
    Dus lagere lasten en een groter huis...
    In plaats van oversluiten kan je natuurlijk ook max 10% aflossen. Dat is boete vrij.

  4. B-rood belegger 16 augustus 2018 16:23
    Klinkt als een storm in een glas water.

    1 op 10 gevallen fout...
    Dan ben ik benieuwd of daarvan 9 van de 10 veroorzaakt zijn door afrondingsverschillen (oftewel "enkele euro's") of dat hier idd sprake is van een structurel(er) probleem.
    In laatste geval is de AFM veel te mild, wat mij sterk lijkt...

    Men zit graag in een hoekje te huilen als hoge hypotheekrente betaald wordt met een "oude" hypotheek, maar als het andersom het geval zou zijn hoor je ons niet...

    Maar toch he. De trend is dat we banken in het verdoemhoekje plaatsen, dus doen wij hierin maar lkkr mee!

    Neem van mij aan dat ik banken (ook) niet (meer) vertrouw. Maar om op elk nieuwsfeit wat in hun nadeel verdraait kan worden een ton zout te gooien is ook weer overdreven...
  5. forum rang 7 jonas 18 augustus 2018 22:22

    Goede opmerking Pinquin. Op zich raakt deze zaak me niet. Heb gewoon alles afgelost. Minder Vermogensrendementsheffing en kan heel vrij staan tegenover banken.

    Marcel wijst terecht op een probleem, maar legt het probleem weg tussen de AFM en de banken. Wat doe je echter als de bank komt met een ongunstige berekening van die boete rente? Dacht niet dat de AFM wat voor je gaat doen en ja wat dan? Bankenrechter Kifid met lange procedures?

    Kortom voor de echte consument of vervroegde aflosser met dit probleem is er een te moeilijke weg. Mijn voorstel: haal wat mensen bij de AFM, OM, RM weg en stel een soort snelrecht financiële bankconflicten in zo van uitspraak binnen 4 weken. Daar hebben de gedupeerden wat aan en niet zoals het nu is geregeld!


    Groet, Jonas
  6. knax63 29 augustus 2018 21:44
    De banken jammeren als er een nadeel is voor hun en als er een voordeel is dan mogen ze dat in hun eigen zak steken.
    Dan krijgt de consument het niet terug omdat de markt gunstiger is geworden....

    De berekening is niet transparant en voor iedereen te begrijpen.
    Daar zit ook wat in. En kom nu niet met verhaal dat het allemaal niet zo makkelijk is. Dat moet uit de berekening dan ook te voorschijn komen!
11 Posts
|Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: AFM, hypotheekrente
 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by VWD Group Crypto data by Crypto Compare